Rok 2014 był rekordowy dla rynku powierzchni logistycznych i magazynowych zarówno pod względem popytu jak i wolumenu transakcji inwestycyjnych w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej – wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów BNP Paribas Real Estate. Autorzy zwracają również uwagę na duże zróżnicowanie między poszczególnymi krajami pod kątem sytuacji makroenonomicznej, stopnia zaawansowania infrastruktury transportowej, dojrzałości rynków, a także ilości klastrów, możliwości inwestycyjnych i potencjału rozwoju sektora magazynowo-logistycznego.
Miniony rok był czasem bardzo dynamicznego rozwoju sektora powierzchni magazynowo-logistycznych
w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie pod kątem inwestycyjnym. Wartość transakcji osiągnęła rekordowy poziom ponad 2,2 miliardów Euro i jeszcze nigdy udział tego sektora w całkowitym wolumenie transakcji nie był tak wysoki – na poziomie ok. 30 proc. Najwięcej inwestorzy wydali na magazyny w Czechach i Polsce – po 700 milionów Euro – zauważa Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa BNP Paribas Real Estate.
Analitycy BNP Paribas Real Estate szacują, że całkowita podaż nowoczesnych powierzchni logistycznych
i magazynowych w krajach objętych analizą (Polska, Czechy, Rumunia, Słowacja i Węgry) wynosi około 20,65 milionów metrów kwadratowych, z których 43 proc. znajduje się w Polsce. Anna Staniszewska, autorka raportu, wskazuje na Polskę, jako kraj najbardziej zróżnicowany pod względem jakości
i różnorodności tego powierzchni. Jej obszar można podzielić na 6 głównych i 4 rozwojowe klastry. Poza tym charakteryzuje się także największym popytem, który w roku 2014 osiągnął rekordową wartość
2,5 mln mkw. Drugim co do wielkości rynkiem są Czechy (26 proc. całkowitych zasobów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej), które w ubiegłym roku znalazły się w czołówce jeśli chodzi o poziom najmu oraz transakcje inwestycyjne. Pozostałe kraje mają zbliżony udział w powierzchni magazynowej i logistycznej (16 proc. Węgry, 11 proc. Rumunia).
Analizowane rynki wykazują różnice pod względem wysokości stawek czynszu. Z uwagi na dojrzałość rynku polskiego i czeskiego, czynsze w tych krajach są na najwyższym poziomie i dla najlepszych obiektów kształtują się między 4,5 a 5,5 Euro za mkw./mies., podczas gdy w pozostałych państwach mieszczą się one w granicach 4,0-4,5 Euro za mkw./mies.
Raport wskazuje jednak na wspólne trendy – spadek wskaźnika pustostanów, a także kompresję stóp kapitalizacji, co oznacza wzrost wartości. Autorzy raportu szacują, że co najmniej 10 milionów mkw. powierzchni magazynowo – logistycznej może być przedmiotem kolejnych transakcji inwestycyjnych, jednak niekoniecznie będą to obiekty typu „prime”.
Widzimy, że w Polsce przedmiotem zainteresowania inwestorów coraz częściej stają się obiekty logistyczne
i przemysłowe. Inwestorzy poszukujący wyższych stóp zwrotu z inwestycji kierują swoją uwagę na pozostałe rynki Europy Centralnej i Wschodniej, w szczególności Rumunii i Węgier, gdzie poziom rentowności różni się nawet o dwa punkty procentowe od Czech i Polski. Ze względu na ograniczoną dostępność instytucjonalnych produktów na tych rynkach, inwestorzy muszą być przygotowani na zakup obiektów wymagających większych dodatkowych nakładów czy też aktywnego zarządzania w celu podniesienia ich wartości – podsumowuje John Palmer, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, sektor Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych oraz Wycen, BNP Paribas Real Estate, Europa Środkowo-Wschodnia.
Pomimo zbliżającego się spowolnienia nastroje na rynku powierzchni logistycznych i magazynowych są optymistyczne.
