2014 r. był czasem dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. W analizowanym okresie ukończono projekty o łącznej powierzchni blisko 1,1 mln. m 2 . Jest to rekordowy wynik, znacznie wyższy od nowej podaży odnotowanej w 2013 r., kiedy na wszystkich polskich rynkach oddano łącznie
400 tys. m2 .
Obecnie łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych polskich rynkach wynosi ponad 8,8 mln m 2 .
Również wolumen transakcji ukształtował się na wysokim poziomie. W ciągu minionych 12 miesięcy podpisano umowy najmu na ponad 2,5 mln m 2 , z których 956 tys. m2 wynajęto w IV kw. 71% popytu
w 2014 r. stanowiły nowe umowy, wobec 29% renegocjacji.
Kolejne 252 tys. m2 zostało wynajęte w ramach umów krótkookresowych, nie uwzględnianych
w statystykach zbiorczych.
Wskaźnik pustostanów odnotował spadek w porównaniu z rokiem ubiegłym o ok. 5 p.p., kształtując się
na koniec grudnia 2014 r. na poziomie 5,5%.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki czynszu na większości głównych rynków magazynowych w Polsce utrzymywały się na stabilnym poziomie.
W minionym roku zaobserwowano wysokie zainteresowanie inwestorów obiektami magazynowymi. Wolumen transakcji inwestycyjnych w polskim sektorze magazynowym w 2014 r. przekroczył
700 mln euro.
Sytuacja na głównych rynkach magazynowych w Polsce
Warszawa – na koniec grudnia 2014 r. łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach osiągnęła 2,76 mln m2 . W minionym roku ukończono pięć projektów o całkowitej powierzchni ok. 38 tys. m2 , w tym 7 tys. m2 w strefie I oraz 31 tys. m2. w strefie II. W budowie znajduje się kolejne 51 tys. m2 : 14 tys. m2 w strefie I oraz 37 tys. m2 w strefie II. Na koniec 2014 r. niewynajęte pozostało 7,1% powierzchni magazynowych, wobec 14% odnotowanych rok wcześniej. Wskaźniki pustostanów w strefach I, II oraz III kształtowały się na poziomach odpowiednio 10,7%, 6,2% i 6,5%.
W analizowanym okresie podpisano 227 umów najmu na 863 tys. m2 , z których ponad połowa dotyczyła transakcji przeprowadzonych w strefie II (488 tys. m2 ). Popyt w strefie II był najwyższym spośród odnotowanych na wszystkich analizowanych rynkach magazynowych. Ok. 39% wolumenu transakcji zawartych w trzech warszawskich strefach stanowiły renegocjacje.
Górny Śląsk – na tym drugim co do wielkości rynku magazynowym w ciągu ostatnich 12 miesięcy podaż nowoczesnych powierzchni wzrosła o ok. 89 tys. m2 , przekraczając tym samym poziom 1,56 mln m2 .
W budowie pozostaje 5 projektów o łącznej powierzchni 122,4 tys. m2 . Wskaźnik pustostanów obniżył się nieznacznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 9,8% odnotowanych w końcu 2013 r. do 8,5%. Popyt na powierzchnie magazynowe odnotowany 2014 r. wyniósł 373 tys. m2 , wynajętych w ramach 56 umów najmu. Renegocjacje stanowiły 45% aktywności najemców.
Polska Centralna (region łódzki) – w ciągu ostatnich czterech kwartałów na rynek zostało dostarczone 120,6 tys. m 2 . W efekcie obecne zasoby powierzchni magazynowej w omawianym regionie wynoszą
1,13 mln m 2 . W budowie pozostaje 45,5 tys. m2 , z których 65% jest zabezpieczone umowami najmu. Na koniec grudnia 2014 r. niewynajęte pozostawało 3,9% powierzchni magazynowej. W analizowanym okresie podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię 272,9 tys. m2 , wśród których przeważały nowe umowy stanowiące 82% popytu.
Poznań – w minionym roku podaż na poznańskim rynku wzrosła o ok. 269 tys. m2 , z których ponad połowa (54%) została ukończona w III kw. Wśród najważniejszych ukończonych projektów warto wymienić magazyn dla firmy Amazon (Panattoni, 123 tys. m2 ) oraz kolejne dwa etapy Centrum Logistyczno – Inwestycyjnego Poznań o łącznej powierzchni 73 tys. m2 . Poznań charakteryzuje się największym wolumenem budowanej powierzchni spośród analizowanych rynków: obecnie powstaje dziewięć projektów o łącznej powierzchni ok. 215 tys. m2 . W porównaniu z grudniem 2013 r. wskaźnik pustostanów zmalał
o 4 p.p., z 4,6% do 0,6% odnotowanych na koniec 2014 r. W 2014 r. najemcy podpisali umowy na łączną powierzchnię 383 tys. m2 , co było drugim wynikiem po warszawskiej strefie II. 26% popytu stanowiły umowy dotyczące projektów BTS.
Wrocław – charakteryzował się największym wzrostem podaży spośród analizowanych rynków.
W minionym roku na wrocławskim rynku oddano do użytku siedem projektów o łącznej powierzchni
348,8 tys. m2 . Do najważniejszych z nich należą dwa obiekty zbudowane dla firmy Amazon (123 tys. m2
i 123,5 tys. m2 ) oraz dalsze etapy Prologis Park Wrocław V o całkowitej powierzchni 55,5 tys. m2.
W grudniu 2014 r. podaż wynosiła 1,18 mln m 2 . W budowie pozostają dwa projekty o łącznej powierzchni 29,3 tys. m 2 . W analizowanym okresie odnotowano znaczący spadek wskaźnika pustostanów, z 10,5%
w grudniu 2013 r. do 2% na koniec 2014 r. Popyt na powierzchnie magazynowe w całym 2014 r. wyniósł
353,2 tys. m2 , wynajętych w ramach 69 podpisanych umów najmu.
Trójmiasto – obecne zasoby powierzchni magazynowej wynoszą blisko 258 tys. m2 , czyli o 52 tys. m 2 więcej niż przed rokiem. W analizowanym okresie do użytku zostały oddane cztery projekty: dwa etapy Panattoni Park Gdańsk, budynek Centrum Logistycznego Kowale III oraz magazyn Zarządu Morskiego Portu Gdynia. W budowie pozostaje 66,4 tys. m2 (w 3 projektach). Na koniec grudnia 2014 r. wskaźnik pustostanów na trójmiejskim rynku wyniósł 4,8%. W minionym roku podpisano 24 umowy, w ramach których wynajęte zostało ok. 89 tys. m 2.
Kraków – na koniec 2014 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekraczały 171 tys. m2 wobec 160 tys. m2 odnotowanych na koniec ubiegłego roku. Wzrost podaży był efektem oddania do użytku
11,4 tys. m2 , w ramach kolejnej fazy Goodman Kraków Airport Logistics Center. W budowie znajdują się dwa projekty o sumie powierzchni 23,9 tys. m2 . W ciągu ostatnich 12 miesięcy wskaźnik pustostanów zmalał z 9,7% o blisko 4 p.p. Na koniec grudnia 2014 r. niewynajęte pozostawało 5,8% powierzchni magazynowych. Popyt w minionych 4 kwartałach wyniósł 54,5 tys. m2 i był niemal trzykrotnie wyższy niż w 2013 r.
Toruń/Bydgoszcz – w ostatnich 12 miesiącach na rynek dostarczono 13,5 tys. m2 powierzchni w wyniku rewitalizacji istniejącego obiektu. W efekcie całkowita podaż osiągnęła poziom blisko 114,6 tys. m2 . Obecnie na rynku nie ma projektów magazynowych w budowie. Wskaźnik pustostanów wyniósł w grudniu 2014 r. 29,1%. Popyt w 2014 r. ukształtował się na poziomie porównywalnym z poprzednim rokiem
i wyniósł 14,9 tys. m2 , wynajętych w ramach 4 umów.
Szczecin – pozostaje najmniejszym z analizowanych rynków magazynowych, którego zasoby wynoszą
73 tys. m2 . W analizowanym okresie podaż na szczecińskim rynku wzrosła o 24,6 tys. m2 (czyli ok. 50%).
W budowie znajdują się dwa dalsze etapy North-West Logistic Park, o łącznej powierzchni 42,6 tys. m2 . Szczecin pozostaje jedynym rynkiem, na którym wszystkie istniejące projekty magazynowe klasy A są
w pełni wynajęte. W minionym roku na szczecińskim rynku podpisano 9 umów najmu na łączną powierzchnię 37,3 tys. m2 .
Prognozy 2015
Na koniec grudnia 2014 r. w budowie pozostawało 685,5 tys. m2 , z których ok. 70% jest już wynajęte. Większość tych obiektów zostanie oddana do użytku w 2015 r.
Zauważalna jest również wysoka liczba planowanych projektów. Nie będą to jednak inwestycje czysto spekulacyjne; deweloperzy będą starali się zabezpieczyć chociaż część planowanych inwestycji umowami najmu.
W nadchodzących kwartałach spodziewamy się wzrostu popytu na powierzchnie magazynowe ze strony firm z sektora e-commerce.
Przewidywane jest także pojawienie się nowych firm (głównie niemieckich oraz skandynawskich), które będą lokalizować swoje centra dystrybucyjne w Polsce.
Na zachodzie kraju będziemy obserwować otwarcia kolejnych fabryk producentów z Europy Zachodniej oraz USA.
Równocześnie spodziewany jest dalszy rozwój mniejszych rynków logistycznych (Rzeszów, Lublin, Bydgoszcz, Opole), gdzie dotychczas brakowało nowoczesnych obiektów magazynowych.
Obserwowany jest wzrost możliwości i zainteresowania opcją sale & lease back (z modernizacją obiektów lub nie), czyli sprzedaż własnych magazynów na rzecz profesjonalnych deweloperów i wynajmowanie ich.
Przewidujemy także kolejne zmiany właścicielskie na polskim rynku magazynowym.
