W 2015 r. dominować będą transakcje na rynku gruntów mieszkaniowych i rolnych. Spodziewane jest ożywienie w segmencie gruntów hotelowych. Polską interesuje się nowy kapitał –m.in. z Indii, Arabii Saudyjskiej czy Zjednoczonych Emiratów Arabskich, który analizuje w największej mierze tereny pod hotele czy mieszkania.
Pomimo zdecydowanej dominacji w 2014 r. transakcji w segmencie gruntów mieszkaniowych, umowy kupna-sprzedaży na rynku biurowych terenów inwestycyjnych również zaznaczyły wyraźnie swoją obecność.
Grunty mieszkaniowe – lokomotywą rozwoju rynku w 2014 i 2015 r.
W 2014 r. rynek zarejestrował rekordową sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w całym kraju, napędzaną przez niski poziom stóp procentowych, program Mieszkanie dla Młodych, tzw. Ustawę Deweloperską oraz relatywnie dobrą dostępność kredytów, w tym ostatnią szansę na uzyskanie kredytu na 95% wartości transakcji zakupu nieruchomości. Deweloperzy chętnie sięgali po nowe projekty inwestycyjne oraz grunty dostępne w posiadanych bankach ziemi. W cenie były więc grunty z planem miejscowym lub warunkami zabudowy, a najlepiej z pozwoleniem na budowę i gotowym projektem budowlanym, pod warunkiem jednak, że średnia powierzchnia mieszkań nie odbiegała znacząco od obecnych standardów rynkowych.
Efektem dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym był nie tylko wzrost liczby zawieranych transakcji sprzedaży działek inwestycyjnych, ale także większa otwartość właścicieli oraz inwestorów na zawiązywanie współpracy w celu realizacji wspólnych przedsięwzięć (model joint venture). Wzrosło również zainteresowanie segmentem gruntów mieszkaniowych ze strony deweloperów znanych na rynku
z projektów biurowych.
Grunty biurowe – transakcje z przesunięciem terminu budowy
Wysoka podaż biur nie pozostaje bez wpływu na aktywność inwestorów zainteresowanych gruntami, którzy ostrożnie podejmują decyzje o nowych przedsięwzięciach. Warto jednak zaznaczyć, że rynek gruntów, chociaż związany z rynkiem najmu biur, nie jest jego lustrzanym odbiciem. Gdy na rynku najmu obserwowane jest przesilenie, a poziom pustostanów rośnie, grunty z reguły zaczynają nieznacznie tanieć, co w efekcie może prowadzić do zawierania nowych transakcji zakupu, z perspektywą rozpoczęcia budowy za 3-5 lat.
Starzenie się nieruchomości biurowych również wpływa na rynek gruntów. Coraz większy procent ofert sprzedaży terenów inwestycyjnych w dużych aglomeracjach dotyczy nieruchomości gruntowych zabudowanych funkcjonującymi lub dopiero co opuszczonymi przez najemców budynkami biurowymi
i biurowo-usługowymi. Nierzadko są one bardzo dobrze zlokalizowane i wystawiane na sprzedaż w formie przetargu przez podmioty z sektora publicznego, które chętnie przenoszą się do nowych obiektów lub konsolidują swoje oddziały. Właściciele gruntów lub inwestorzy zainteresowani nabyciem starają się
o zapewnienie sobie w planach miejscowych możliwości zburzenia starych budynków i zbudowania w ich miejsce nowych, wyższych obiektów.
Grunty pod zabudowę handlową – w stronę minimalizmu
Wzrosła liczba zapytań o grunty handlowe o mniejszej powierzchni, nie tylko w dużych miastach, ale również miejscowościach poniżej 100 000 mieszkańców. Popularnością wśród inwestorów cieszą się szczególnie grunty w miastach powyżej 50 000 mieszkańców, na których można wybudować między
2 000 mkw. a 5 000 mkw. powierzchni handlowej.Popularność zyskały projekty łączące obiekty handlowe
z obiektami użyteczności publicznej – dworcami autobusowymi i stacjami PKP. Bezpośrednim efektem tego zjawiska jest zainteresowanie ze strony inwestorów przetargami na zakup nieruchomości organizowanymi przez PKP czy Pocztę Polską.
Wpływ na rosnące zainteresowanie mniejszymi projektami komercyjnymi ma nasycenie rynku powierzchnią handlową, presja na obniżanie czynszów, trudności ze spełnieniem wymagań banków
w zakresie stopnia komercjalizacji wymaganej w celu zapewnienia finansowania projektu, czy niewystarczające przygotowanie nieruchomości pod obiekty handlowe, w szczególności w zakresie infrastruktury. W przypadku wielkopowierzchniowych inwestycji oznacza to konieczność poniesienia przez inwestora bardzo wysokich, dodatkowych kosztów, co nie pozostaje bez wpływu na jego marżę.
Ożywienie na rynku gruntów pod zabudowę hotelową
Rozwijasię baza konferencyjno-kongresowa w Polsce, a w efekcie turystyka biznesowa. Ciekawym zjawiskiem jest rozwój turystyki medycznej.
Największym zainteresowaniem ze strony operatorów hotelowych, poszukujących nowych lokalizacji dla swoich obiektów, cieszy się niezmiennie Warszawa, jak również Wrocław, Kraków i Trójmiasto. Standardowo, podobnie jak inwestorzy biurowi, operatorzy hotelowi poszukują terenów dobrze skomunikowanych, najczęściej blisko do centrum. W Warszawie największym zainteresowaniem cieszą się tereny wzdłuż II linii metra, natomiast w innych miastach w bliskości głównych dworców i arterii komunikacyjnych. Rynek gruntów hotelowych, chociaż dużo mniej dynamiczny, ma szansę zaskoczyć ożywieniem w 2015 r., jak również w kolejnych latach.
Na podstawie analizy rynku, specjaliści JLL szacują, że w ciągu najbliższych 3-5 lat powstanie około 10-15 nowych obiektów hotelowych, z czego połowę będą stanowić hotele niskobudżetowe. Obok znanych marek, pojawią się również nowe, debiutujące na naszym rynku, które w chwili obecnej rozważają wejście do Polski.
Grunty rolne – inwestorzy gotowi na zakupy
W 2014 r. na rynku nieruchomości rolnych zaobserwowano duże zainteresowanie zakupami. Potwierdzają to chociażby rekordowe wyniki Agencji Nieruchomości Rolnych, która w 2013 r. sprzedała najwięcej terenów od 2003 r, a oczekiwany wynik za rok 2014 powinien być równie dobry.
Inwestorzy zainteresowani rynkiem rolnym już teraz starają się „zarezerwować” sobie atrakcyjne tereny, biorąc je w dzierżawę, by tym samym uniknąć konieczności uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na ich zakup, jak również zagwarantować cenę przejęcia po 2016 r. Rosnący popyt na grunty rolne nie pozostaje bez wpływu na wzrost oczekiwań cenowych ze strony właścicieli gruntów rolnych przeznaczonych na sprzedaż. Nierzadko znacznie przewyższają one średnie ceny transakcyjne podawane przez GUS.
